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楼面价平均高达3.8万元

今年土地市场持续火爆成为一二线城市的常态。全国一二线城市出现地王潮的根本原因还是资金潮下的资产荒。目前来看,在市场中创造地王的基本都是上市企业与国企,资金实力更强,对未来市场波动的抗压抵御能力也更强。

以北京为例,北京历史累计土地出让经营性用地楼面价超过3万的地块合计有59宗,这59宗地王合计土地出让金为1919.38亿元,而截至2016年6月16日,销售额只有224.8亿元。

目前北京的房价销售均价在3.5万元左右,这部分地王入市的难度依然非常大。张大伟认为,对于这些地王来说,未来3年如果销售额不到2000亿以上,很可能出现部分项目的资金链风险。

中原地产首席分析师张大伟分析认为,2016年是中国有史以来地王最密集的年份,高总价、高单价、高溢价率地块持续刺激房地产市场。地价超过房价已经从一线城市蔓延到二线城市,对后市房地产市场带来巨大风险。

地王蔓延,很多之前刚需的区域都出现了地王。未来新上市的商品房定价会出现高端化趋势,而很多过去认为是非豪宅区的区域将会供应大量的豪宅项目,对市场定价有明显影响。

整体看,房价上涨的二线四小龙南京、合肥、厦门、苏州成为地王最密集的二线城市,房价如果没有约束性政策,很可能会爆发式上涨。

从地王的平均成本价看,楼面价平均高达3.8万元,按照基本成本测算,销售价格需要在6万元左右。

对于一二线城市来说,未来一年房价不涨超过50%,拿了地王的企业都将面临入市难题,成本压力巨大。但未来一年房价是不是会出现这么大幅度的上涨疑问很多,地王入市的难度多大,将成为2016年至2017年最大的疑问。